Priemyselno-logistický park Logis One Park Košice v posledných týždňoch dosiahol významný posun, keď zabezpečil prvých nájomcov. Projekt vzniká na ploche 42 hektárov a je koncipovaný ako dlhodobé zázemie pre výrobu, logistiku a subdodávateľský sektor s vyššou pridanou hodnotou. Úvodná etapa prináša takmer stotisíc štvorcových metrov, pričom v konečnej fáze má park ponúknuť až 232-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy s potenciálom vytvoriť viac ako tisíc pracovných miest. Ambíciou developera nie je vybudovať len ďalší logistický areál, ale funkčne prepojený priemyselný ekosystém, ktorý skracuje dodávateľské reťazce a umožňuje rýchly nábeh prevádzky. Aj o týchto témach hovorí commercial director spoločnosti Logis One Igor Šnirc.
Priemyselno-logistický park Logis One Park Košice v posledných týždňoch dosiahol významný posun, keď zabezpečil prvých nájomcov. Projekt vzniká na ploche 42 hektárov a je koncipovaný ako dlhodobé zázemie pre výrobu, logistiku a subdodávateľský sektor s vyššou pridanou hodnotou. Úvodná etapa prináša takmer stotisíc štvorcových metrov, pričom v konečnej fáze má park ponúknuť až 232-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy s potenciálom vytvoriť viac ako tisíc pracovných miest. Ambíciou developera nie je vybudovať len ďalší logistický areál, ale funkčne prepojený priemyselný ekosystém, ktorý skracuje dodávateľské reťazce a umožňuje rýchly nábeh prevádzky. Aj o týchto témach hovorí commercial director spoločnosti Logis One Igor Šnirc.
Ako sa z vášho pohľadu v posledných rokoch mení mix nájomcov v logistických parkoch a ktoré segmenty dnes rozhodujú o úspechu projektu?
Mix nájomcov sa v posledných rokoch výrazne diverzifikoval. Sektor automotivu síce aktuálne prechádza miernejším poklesom, no naďalej tvorí významnú časť trhu. Zároveň však vidíme silný nástup výrobných firiem, e-commerceu, technologických spoločností a zvýšený záujem investorov z Číny vrátane elektromobility a EV komponentov. Rastie aj podiel spoločností s vyššou pridanou hodnotou a dôrazom na automatizáciu a technologickú pripravenosť. Úspech projektu v súčasnosti stojí najmä na schopnosti reagovať na špecifické potreby jednotlivých segmentov – rozhoduje lokalita, flexibilita, technický štandard a celková pripravenosť. V našich projektoch preto cielene kombinujeme výrobu aj logistiku, aby sme vytvorili stabilný ekosystém nájomcov a zároveň vedeli flexibilne reagovať na akékoľvek požiadavky trhu.
Ktoré odvetvia najviac formujú aktuálny dopyt po moderných priemyselných priestoroch? V čom je vaša ponuka lepšia oproti konkurencii?
Aktuálny dopyt formuje najmä automotive, sektor elektromobility, retail, e-commerce a kontraktná logistika. Významnú rolu zohráva popri technologickej evolúcii vrátane nástupu AI riešení aj presun výroby bližšie k európskym trhom v rámci nearshoringu, čo zvyšuje záujem o stabilné a geopoliticky bezpečné lokality v strednej Európe. Projekt Logis One Park Košice má strategickú polohu pri novom priemyselnom klastri a strategickom investorovi Volvo, čo mu dáva konkurenčnú výhodu. V čase silného tlaku na flexibilitu však nejde len o cenu a lokalitu, ale predovšetkým o pripravenosť projektu a schopnosť dodať priestory v momente, keď ich trh potrebuje.
V čom sa podľa vás zásadne líšia očakávania výrobných podnikov, e-commerce spoločností a logistických operátorov, pokiaľ ide o lokalitu, technické riešenia a flexibilitu priestorov?
Každý segment má prirodzene mierne odlišné priority. Výrobné firmy kladú dôraz najmä na nákladovú efektívnosť, dostatočné energetické kapacity a dostupnosť kvalifikovanej pracovnej sily. Logistické spoločnosti sa sústreďujú na strategickú lokalitu, blízkosť ku koncovému klientovi a kvalitné napojenie na hlavné dopravné ťahy. E-commerce je vo veľkej miere o automatizácii, technologickej pripravenosti priestorov, vyššej svetlej výške a rýchlosti doručenia. Všetky segmenty však dnes spája silný dôraz na flexibilné riešenia a škálovateľnosť, teda schopnosť rásť alebo optimalizovať prevádzku bez nutnosti meniť lokalitu. V našich projektoch sa preto snažíme tieto požiadavky kombinovať a vytvárať prostredie, ktoré dokáže reagovať na meniace sa potreby trhu.
Do akej miery sú rozhodnutia firiem o umiestnení výroby či distribúcie výsledkom globálnych trendov, ako nearshoring a reshoring, a nakoľko ide o pragmatickú reakciu na regionálne podmienky?
Rozhodnutia firiem sú dnes kombináciou globálnych trendov a pragmatických racionálnych faktorov. Nearshoring a reshoring sú reálne fenomény, ktoré urýchlili geopolitické udalosti a narušené dodávateľské reťazce. Firmy chcú byť bližšie k finálnym trhom, mať lepšiu kontrolu a znižovať riziká. Každé rozhodnutie prechádza veľmi konkrétnou analýzou a ide o reakciu na meniace sa globálne aj regionálne podmienky.
Sú energetická efektívnosť a ESG kritériá už kľúčovým faktorom pri uzatváraní kontraktov alebo sú stále skôr očakávaným „bonusom do budúcnosti“? Ako to je vo vašom prípade?
Nepovedal by som, že sú kľúčovým faktorom pri uzatváraní kontraktov, no ESG kritériá, certifikácie a energetická efektívnosť sa stali nevyhnutným štandardom trhu, na ktorý kladú dôraz nielen nájomcovia, ale aj financujúce banky, valuátori a investori. Mnohé medzinárodné spoločnosti majú tieto požiadavky priamo zakotvené vo svojich interných pravidlách. V našich projektoch preto počítame s certifikáciou a obnoviteľnými zdrojmi. Hoci to predstavuje vyššie vstupné náklady, z dlhodobého hľadiska to vnímame ako konkurenčnú výhodu a aktuálne už neodmysliteľnú súčasť kvalitného produktu.
Východné Slovensko bolo dlhé roky vnímané ako menej atraktívny trh. Čo sa z vášho pohľadu v poslednom období zmenilo tak výrazne, že tento pohľad prestáva platiť?
Spomínaný región prešiel výraznou transformáciou. Zlepšila sa infraštruktúra aj investičné prostredie. Príchod veľkých strategických investorov zásadne zmenil vnímanie regiónu a posunul ho z pozície periférie do roly plnohodnotnej súčasti stredoeurópskeho priemyselného trhu. Východné Slovensko je silne rastúci región, ktorý je v porovnaní so západnou časťou krajiny čoraz konkurencieschopnejší z pohľadu dostupnej pracovnej sily a v kombinácii s novými investíciami a rozvojom infraštruktúry sa stáva stabilným regiónom s dlhodobým potenciálom.
Aké typy firiem reálne zvažujú vstup na východné Slovensko a čo ich presvedčí viac – nižšie náklady, dostupnosť pracovnej sily alebo strategická poloha regiónu?
Je to kombinácia viacerých faktorov – lokalita, nákladové prostredie, dostupnosť a kvalita pracovnej sily, ale aj strategická poloha regiónu s napojením na Poľsko, Maďarsko či Ukrajinu. V našom prípade zohráva významnú úlohu aj príchod strategického investora Volvo, ktorý zvyšuje dôveru trhu a vytvára dodatočný dopyt v regióne.
Do akej miery investícia automobilky Volvo mení mapu dopytu po logistických a priemyselných nehnuteľnostiach v širšom košickom regióne?
Investícia Volva zásadne mení mapu dopytu v regióne, vytvára nový priemyselný klaster a sekundárny dopyt dodávateľov. Rastie záujem o logistiku aj výrobu v okolí Košíc. Projekt na východnom Slovensku tak profituje z multiplikačného efektu. Ide o katalyzátor ďalších investícií.
Pre aký typ nájomcov je Logis One Park Košice primárne navrhnutý a čím sa jeho koncept odlišuje od projektov v okolí Bratislavy?
Logis One Park Košice je primárne určený pre výrobu, skladovanie a logistiku s vyššou pridanou hodnotou. Projekt ponúka široké možnosti riešení, čim sa snažíme uspokojiť každého – globálneho investora, dynamicky rastúcu firmu, ale aj lokálne a regionálne spoločnosti. Oproti projektom pri Bratislave ponúka väčšie rozvojové územie, nižšie nákladové prostredie a má výhodu dostupnejšej pracovnej sily. Zároveň ťaží z blízkosti nového automobilového závodu.
Má východné Slovensko ambíciu stať sa plnohodnotným logistickým uzlom pre strednú a východnú Európu alebo ho stále brzdia systémové limity?
Potenciál stať sa významným logistickým uzlom určite má. Strategická poloha regiónu, blízkosť Poľska, Maďarska a Ukrajiny, ako aj rastúca priemyselná základňa vytvárajú silné predpoklady pre ďalší rozvoj. Kľúčové však bude pokračovať v systematickom rozvoji dopravnej infraštruktúry a posilňovať prepojenie nielen v rámci Slovenska, ale aj smerom na okolité trhy. Dôležitá je aj stabilita ekonomického prostredia a podpora veľkých strategických projektov.
Ako reagujete na rastúci dopyt po menších, flexibilných logistických jednotkách bližšie ku konečnému zákazníkovi, najmä v kontexte e-commerceu a mestského zásobovania?
V Logis One Park Košice máme pre klientov širokú škálu možností – v prvej fáze disponujeme právoplatným stavebným povolením na jedenásť halových objektov s celkovou výmerou približne 235-tisíc štvorcových metrov v rôznych veľkostiach, výmerách a svetlých výškach. Vďaka tomu môžeme flexibilne reagovať nielen na veľkých nájomcov, ale aj na menšie požiadavky. Najmenšie jednotky ponúkame už od približne 1 500 štvorcových metrov. Významnou výhodou je aj novovybudovaná dopravná infraštruktúra v okolí projektu, ktorá sa ďalej rozvíja a zvyšuje dostupnosť regiónu.
Keď rokujete o dlhodobých nájomných zmluvách, čo má v konečnom dôsledku väčšiu váhu – cena, lokalita, technologická pripravenosť alebo schopnosť parku rásť spolu s nájomcom?
Cena je dôležitá, no zďaleka nie je jediným rozhodujúcim faktorom. Čoraz väčšiu váhu má lokalita a pripravenosť projektov. Naši klienti hľadajú partnera, ktorý im umožní rásť, prípadne ponúkne flexibilné riešenia a schopnosť reagovať na meniace sa potreby trhu. V tom vidíme silnú stránku našich projektov.
Ak sa pozrieme na horizont piatich až desiatich rokov, kde vidíte najväčší rastový potenciál Logis One? Pozeráte sa aj na nové projekty v rámci expanzie na Slovensku alebo za hranicami našej krajiny?
Neustále vyhodnocujeme príležitosti, ktoré sa na trhu objavujú, a ročne posudzujeme desiatky projektov – či už ide o projekty na Slovensku alebo za jeho hranicami. Už dnes máme okrem východného Slovenska aj projekt v Bratislave, ale aj v Záhrebe. Našou ambíciou je rásť kontrolovane a vstupovať len do projektov, kde vidíme dlhodobý potenciál pre nájomcov aj investorov.